『家族が増えて今の家が手狭になりました。だから、買い替えの為、家を売ろうと思ってとりあえず匿名で一括査定に申し込みました。でも、住宅ローン残より500万円も低い金額でしか売ないようでした。残った住宅ローン500万円を一括で返すことが困難です。もう少し我慢して、貯金して、ローン残を返せるようになってから買い替えを検討した方が良いのでしょうか？』
長くなったけど、よくありそうな質問ね。そもそも、売っても住宅ローンが残りそうだと思うと諦めて誰かに相談しない人が多いわね。でも、このパターンでも、買い替えすることが可能な場合があるのよ。金融機関によっては、売っても住宅ローンが残った場合、その残った住宅ローンを次に買う物件の住宅ローンとあわせて組むことができるのよ。ただ、普通に組む住宅ローンより審査は厳しくなるわね。勤務先、勤続年数、年収が十分かどうか、住宅ローンや車のローンに延滞や滞納はないか、クレジットカードの引き落としが遅れていないか、などについて更に厳しく見られるのよ。それと、普通の住宅ローンよりも金利が高くなることもあるわね。住宅ローンの審査は、”物件の担保価値”と”返済能力”を見るのよね。”物件の担保価値”ってのは、もしその人が返済できなくなった場合、その物件を強制的に売って、貸した分のお金が回収できるだけのものかってことね。”返済能力”はそのままだけど、当然、借金を滞納している人には信用ないから貸さないわよね。それと、給料から生活費や必要経費を差し引いて、住宅ローンを返す分が残るかかどうかね。買い替えで、ローン残が残る場合にそのローン残を消す分を貸すわけだから、ほぼ”物件の担保価値”以上にお金を貸すことになるわよね。だから、”返済能力”のハードルがぐっと上がるのよ。
なんかネガティブなことばかり書いたけど、可能性のある基準としては、今、毎月貯金ができているかどうかね。貯金がそれほどできてない人は、出ていくお金を見直してみるといいわ。生命保険をかけすぎてなあい？外食しすぎてなあい？クレジットカードで買い物しすぎてなあい？ようするに余裕があるかどうか、そこに可能性があるのよ。子供達の為に貯金してるとかは非常にいいわね。特に、住宅ローンを組もうと思っている金融機関にこつこつ貯金してたらすごくいいわね。
売ってもローンが残る場合でも買い替えできるかどうかの答えは金融機関が握っているけど、とりあえず不動産会社に相談した方がいいわね。審査するにしてもいろいろ書類をそろえるのが面倒だから、不動産会社の営業担当者をうま～く使えばいいのよ。ここで暴露しちゃうけど、金融機関に直接住宅ローンをあたっても通らなくて、不動産会社を通すと通っちゃう場合があるのよ。なぜかというと、同じ金融機関の同じ支店でも担当者によって取り組む姿勢が違うのよ。そこの不動産会社と付き合いのある担当者だと上手く稟議書を書く人もいるのよ。それと、そこの金融機関と不動産会社とのこれまでの取引実績があったりして、上手く住宅ローンを通してくれることもあるのよ。もちつもたれつってことね。
だから、すぐにあきらめずにまずは不動産会社に相談することね。
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