いろんな家を売るオトコ

現役不動産営業マンの私が、不動産にまつわるきっと役に立つ豆知識や、裏話を暴露しちゃいます

転職物語 10社目 総集編

どうも、44歳で孫ができた、不動産業界で働く、

現在47歳のおじいちゃん、ラポールです。

転職物語10社目の記事を繋げ、まとめました。

長編ですのでお時間がある時に読んで下さい。

 

転職物語 10社目 不動産業のL社

10社目のL社は、5社目のH社の時と同じで、

給料はフルコミッション制でした。

要するに、半分自営業みたいなものです。

売上がなければ、給料は0どころか、

健康保険やガソリン代、電話代、もろもろは自己負担で、

マイナスになります。

収入としては売上(=粗利益=仲介手数料)の半分が収入になります。

最低でも毎月80万円位の売上をあげないとしんどい、でしたね。

ちなみに当時、不動産売買の普通レベルの営業が1ヶ月にあげる仲介手数料は、

200万円位で、年間2400万円位。

これくらいでそこそこですね。

ただ、会社が広告をどんどん打ってくれて、

お客さんが月に10組ほどあたればの話しです。

L社は当然、集客する為の広告なんか打ちません。

そうそう、今のようにほとんどネット広告がなかったので、

ほとんどが紙媒体、つまりはチラシになります。

だから、集客するにはコストがかかります。

さて、どうやって集客するかですね。

 

L社の代表とは、部署は違いましたが4社目のO社で一緒に働いていました。

L社はあ他に営業1人とパート事務員が2人います。

実は、なんと、全員元O社の出身です。

本店は、代表と経理担当事務員が1名とラポールで、

支店に営業1人と事務員1人です。

支店の営業の方とは、時期が違ったのでO社で一緒に仕事してませんでした。

そして、支店の事務員はO社で一緒に仕事をしていた、

な、な、なんと、ラポール嫁さんです!

嫁さんと同じ職場は何かとやりにくのですが、

支店が違うので、まぁ大丈夫かぁ、でした。

 

L社の事業は賃貸管理業が中心でした。

売買中期業務は基本的にラポールが一人でやらなければなりません。

そして、売買仲介業務に会社は資金を投入しません。

言い方悪いですが、売買仲介やるならお好きにどうぞ、てな感じです。

物件情報やお客様を集めるのは自分の経費で行う必要があります。

車は貸してくれました。

その代り、ガソリン代は半分負担です。

コピー、FAXも会社持ちでした。

当然、携帯電話、健康保険は自分持ちでした。

さて、どうするかですが、やはり人脈を使うしかないですね。

入社ほどなくして、9社目アパート建築業T社の元同僚のF氏から、

土地を売却したいお客様を紹介してもらいました。

F氏はまだT社でがんばっておられました。

T社はアパート建築業なので、

アパートを建てずに所有者さんが土地を売却したいとなると、

他社に依頼するようです。

ありがたい話しでした。

早速、お客様の所にF氏と一緒に行き、

その場で土地売却の依頼を受諾させて頂き、

専任媒介契約というのを結ばせていただきました。

不動産業者が不動産の売却活動をする為には、

不動産の所有者と”売るのを任せて”という契約を結ぶ必要があります。

契約形態は3以下の種類です。

 

①一般媒介契約

②専任媒介契約

③専属専任媒介契約

 

全部説明すると長くなるので、

簡潔にいうと①→③の順に、

お互いに契約の縛りがきつくなります。

どの契約形態にしろ不動産の詳細や売却価格など、

また売れた時に不動産所有者が不動産業者に支払う仲介手数料も、

この契約書に明記されます。

ぶっちゃけ、どれがいいかはケースbyケースですね。

さぁ、売る為の契約は結ぶことができたので、

次は買うお客さんを探すべしですね。

 

繰り返しになりますが、L社はフルコミッション制の為、

ある程度の経費は出してくれるものの、ほとんどが自己負担になります。

売却依頼を受けた物件についても広告に掲載するのは自己負担になります。

当時の不動産広告は紙媒体が中心で、結構コストがかかります。

紙広告の中で集合チラシと言って、

いろんな不動産業者が共同で物件を掲載するチラシがあります。

単独のチラシよりも広範囲に配布できて、コストが安くなります。

その集合チラシに、売却依頼を受けた物件を掲載することにしました。

L社の代表もちょうど掲載したい物件があったので、

費用は折半するということにしました。

果たして問い合わせがあるのだろうか。

さすがに、身銭を切ると、

チラシが配布された時からしばらくは落ち着きませんでした。

結局、問い合わせはありませんでした。

その後もその物件はなかなか売れませんでした。

不動産業界では、売却物件を預かると、

契約形態によりけりですが、

#レインズ というところに物件を登録する必要があります。

登録することで、他の不動産業者に売却物件情報が共有されます。

つまりは、他社も私が売却依頼を受けた物件を売ることができます。

このように、不動産業界では、自社だけでなく他社の力も借りて、

お客さんから売却依頼を受けた物件を売っています。

それでも、私が売却依頼を受けた物件は売れませんでしたね。

 

このままでは、収入がなくやばくなってきました。

そんな時に、少しチャンスが来ました。

L社が管理している賃貸マンションのオーナーが土地を

売るという話しが浮上しました。

ちょっと相場より高めの価格で売却希望でしたが、

「買主さんを見つければ、価格はなんとでもするで!」

というL社の代表からの心強い言葉に、

俄然やる気が出て買主を猛烈に探しました。 

土地の規模は確か50~60坪位の更地だったかと記憶してます。

電車の駅からは相当離れていて、

買い物をする店等も近くにない立地で、

決していい場所とは言えませんでした。

しかも、個人の方が家を建てるには土地の規模が少し大きく、

近隣の1戸建ての規模からすると、

半分位がちょうどいい感じです。

 

ここで、宅地建物取引業法の豆知識!

宅建業免許を持たない個人又は法人が、

一連の宅地を分割し、反復継続して売却してはいけません』

ただ、分割して売却して残りは自宅用に使うのはOKです。

また、残りに関してはしばらくたってから売るのもOKです。

”しばらく”というのが微妙ですが、まぁ1年以上は必要ですかね。

ざっくり言うと、

不動産業者でない者が土地で商売するな!

ということです。

 

本題に戻しますと、土地の買い手は個人ではなく、

宅建業者をターゲットにすべきで、

いろんな宅建業者をまわり営業をかけました。

でも、売主さんの希望価格が高かったので、

なかなか具体的な話しが出てきませんでした。

少し諦めモード入っていましたが、

検討してくれる不動産業者が出てきました。

その業者は、嫁さんが不動産チラシを見て、

「積極的に買取りやってるって書いてるから、ここ行ったら!」

と言うのを聞いて、

素直に訪問し物件を紹介したら、

結構感触が良く、

「なるべく早く返事します」

とのことでした。

さて、どうなるかですね。

 

そして、1週間後位にその業者から買付が入りました。

買付とは、条件が合えば不動産を購入しますよという意思表示です。

当然、書面を頂くわけですが、

記載されていた購入希望金額がたいへんなことになってました。

売主さんの希望より500万円も低かったです。

ただ、確かL社の社長が、

「金額はなんとでもなる!」

と言ってたので、

とりあえずL社の社長に報告しました。

そしたら、言われたとおり、

なんとかなり、なんと契約となりました。

とりあえず、良かった、良かった!

 

しかし、その後がなかなか続きませんでした。

次に賃貸物件を1件決めましたが、

収入としては数万円程度でした。

その賃貸物件を借りてくれたお客さんは、

4社目不動産業のO社にいた時の元同僚のH氏でした。

H氏もO社を辞めて不動産業界を転々としてました。

しかし、結婚して子供ができて、このままではいかんだろうということで、

足を洗って全く別の業種に転職してました。

ちょっと考えさせられました。

ラポールもこままはいかんですなぁ。

やっぱり収入が不十分で、

経済的にも精神的にも追い込まれてきました。

 

 

なので、仕方なく、夜勤のアルバイトをする事にしました。

確か時給1200円で、S急便の仕分け作業という仕事をしました。

かなりきつかったです。

トラックから荷物を下ろす作業なので、

大小ありますが、かなり力を使います。

夜勤ですが作業中は体を動かしているので、

眠けはなかったです。

その仕事が終わると、そのまま本業の不動産業の仕事でした。

途中で仮眠したりしましたが、

まだ若かったとは言え、そんな生活は体にこたえました。

さすがに長く続きませんでした。

体調が悪いという理由で何度かズル休みもしました。

1ヶ月も経たないうちにそのバイトは辞めました。

ほどなくして、代わりの夜勤バイトを見つけました。

家の近くでお弁当のおにぎりを作る仕事でした。

歩いて3分位の所にありました。

そんなに肉体労働でなかったのですが、

今度は、いろいろ手順を覚えるのがたいへんな仕事でした。

ちなみに、本業の不動産業はさっぱりでした。

 

ぶっちゃけ、資金が底を尽きました。

どこかで見切りを付ける必要があったのですが、

なかなか踏ん切りがつきませんでした。

足りない生活費は銀行カードローンで借金しました。

さすがに借金できるのにも限度があり、

このままでは借金も返せなくなり、

家族が路頭に迷います。

今のフルコミッション制の給料では限界が来ました。

やはり固定給のある仕事をするべきと考え、

更には不動産業界からは足を洗い、

別の業種の仕事を探す事にしました。

1件、候補の会社が見つかりました。

多分、職安のホームページから検索したと記憶してます。

仕事内容はガソリンスタンドの店員の幹部候補でした。

他店舗展開しているので、店舗開発の仕事にも携われるという内容でした。

ガソリンスタンドは学生の時に3年間バイトしていたので、

必要な資格として、

危険物乙種第四類

という国家資格持ってました。

そして、店舗開発の仕事になると不動産業界の知識が活かせます。

早速応募しました。

 

そして、面接になりました。

面接は最初に筆記試験があって、学校の教室のようなところで、

10人以上が受けてたと記憶してます。

女性も何人かいました。

書類に関して細かい感じで、履歴書等の誤字脱字を訂正させられました。

まだ、面接の前の段階で必要なのか今だに疑問に思います。

そして、一人ずつ面接でした。

一人10〜15分くらいだったと記憶してます。

早い人はもっと早かったですね。

そして、ラポールの番がやってきました。

 

先方がかなり前向きな感じの印象を受けました。

ガソリンスタンド業務に必要な、

危険物乙種第四類

の資格も持っており、

学生時代にガソリンスタンドでバイトしていた事もあり、

採用してもらえる前提で、確認程度の質問ばかりでした。

面接後、高飛車ながら受かった!

と手ごたえを感じました。

 

結果、順当に採用となりました。

素直にうれしく感じることはできませんでした。

これで、不動産業から足をあらうのかぁ、

と心の呟きが聞こえてきました。

本当にこれでいいのかどうかです。

確かにこれで、安定した給料は入ってきます。

微妙な心境だったと記憶してます。 

そんな中、とある方からオファーがありました!

 

とある方というのは、4社目不動産業のO社の時に違う部署ですが、

一緒に仕事をしていたS氏でした。

部署はリフォーム部で、S氏はその後に独立されました。

リフォーム業を中心に事業を行っていたのですが、

不動産業も行うので一緒にやらないかという誘いでした。

一見、良さそうですが、

基本給が少なく、当然売上を上げれば歩合がつくわけですが、

安定性に欠けるところが問題でした。

もう不動産業からは足を洗おうとしていたのですが、

S氏と会食もして、ぐいぐい押してこられました。

いい人なので、少し考えることにしました。 

ただ、他の人からは、少しうさんくさいという評価もありました。

まあまあ悩みました。

完全に1から不動産業を立ち上げるので、

そこでどのようにして売り上げるのか、

というビジョンがその時の私には描けませんでした。

独立しようという気持ちでL社でやってたわけですが、

結局うまく行かず断念したので、

また同じことを繰り返すことになりそうな気もしました。

よって、S氏のオファーを断ることにしました。

結局、別業種のガソリンスタンド業の会社に入社することを決めました。

 

さて、さて、さぁて、

いろいろありましたが、

不動産業界からは足を洗うことを決めました。

次はガソリンスタンド業のAF社です。

L社代表に別れを告げました。

フルコミッション制で、経費もほとんどかかってないので、

あまり気兼ねすることなく伝えることができました。

L社の代表は残念な感じでしたが、

仕方ないといったところでした。

半分独立したような形で、

結局は十分な成果をあげられず、

独立の夢も途絶えてしまいました。

これが、独立しようとして失敗した2回目でした。

といったところで、10社目不動産業のL社は終了となりました。

 

 長文、読んでくれてどうもありがとうです。

 

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